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こんにちは！横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『住宅用に土地を安く貸すと、法人税がかからない？』です。

 

 

　お寺が営む収益事業に対しては法人税が課税されます。

＜法人税法施行令第5条1項＞に収益事業として34事業が限定列挙されていますが、この中に不動産貸付業があります。（同項5号）　

例えば土地を第三者に貸して地代をもらう、という行為に対しては原則的に法人税がかかることになります。

 

　では土地を貸し付けて、地代をもらったら必ず法人税がかかるのでしょうか？

　

　いいえ、そうではありません。例外が存在するのです。

 

　本記事ではその例外についてご紹介します。

＜法人税法施行令５条１項五号へ＞によれば、「主として住宅の用に供される土地の貸付業で、その貸付けの対価の額が低廉であるもの」は非課税とされます。

 

　つまり、本記事のタイトルにある「住宅用に土地を安く貸すと、法人税がかからない」ということになるのです。

 

　こういった例外を設けている趣旨は、お寺が低所得者が住むために安く土地を貸しているのであれば、それはビジネス目的ではなく、公益性が認められるべきものであり、そこに対して税金をかけるべきではない、というものです。

 

　では、「住宅用に土地を安く貸す」とは具体的にどんな状況を指すのか、さらに詳細を掘り下げていきます。

 

　①　「住宅用に」とは

　一口に住宅用といっても、～階は居住用、～階は事務所、～階は店舗、というような居住用と事務所・店舗用が混在しているケースにはどう取り扱えば良いのでしょうか？　

 

　この疑問に対しては、＜法人税法基本通達15－1－20＞が明確に回答しています。

以下２つを満たすことを非課税の要件としています。

 

　イ　家屋の床面積の２分の１以上が居住用であること

　上記に例示したような店舗等併用住宅の場合には、店舗部分の床面積が２分の１を超えていると、その家屋全体が居住用家屋に該当しないものと判断され、非課税になりません。

 

　ロ　土地の面積が家屋の床面積の10倍以下であること

　例えば、広い庭園の中にポツンと小さな家屋があるような場合は、非課税になりません。非課税とする制度のそもそもの趣旨が、低所得者に対する公益性のある行為を想定しているため、広大な土地の大部分が不要不急の庭園などとして使用されるようなケースを、その趣旨にかなわないものとして除外しているわけです。

 

　②　「安く貸す」とは

　＜法人税法施行規則４条＞によれば、「低廉とは、地代が固定資産税等の３倍以下であることとする」とされております。

　では、複数の相手に対して土地を貸し付けている場合に、全体の合計額をもって３倍判定をするのでしょうか？　

　また、更新料や権利金は地代に含めるのでしょうか？　

　さらに、固定資産税等が特別に減免されている場合には、減免後の固定資産税等をもって３倍判定をするのでしょうか？

 

　これらの疑問に対しては、＜法人税法基本通達15－1－21＞が明確に回答しています。

 

　イ　３倍判定は、それぞれの貸付けごとに判定すること

　全体としての地代総額が固定資産税等の３倍以下であったとしても、個別の貸付けにおいて３倍を超えるものがあれば、その部分は非課税に該当しません。

 

　ロ　地代は、経常的に収受するものに限り、更新料や権利金などの一時金は含めないこと

　権利金その他の一時金を含めれば固定資産税等の３倍を超えるとしても、通常地代のみで３倍以下になるのであれば、非課税として取り扱うことができます。

 

　ハ　固定資産税等が特別に減免されている場合には、減免前の額によって判定すること

　地代が減免後の固定資産税等の３倍を超えてしまっている場合であっても、減免前の額の３倍以下であれば、非課税として取り扱うことができます。これは、たまたま減免されていたために低廉賃料に該当しないというのでは、判定基準として中立でない、という考え方に基づいています。

 

 

　上記のとおり、同じ土地の貸付けでも条件によって法人税がかかったり、逆に非課税になったりします。

非課税になるケースがある、ということを頭に入れておくことが、法人税の節税につながります。

 

 

　横浜の税理士　杉田卓也