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こんにちは！横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『長期保有の土地や建物は、売っても法人税がかからない？』です。

 

 

　お寺が収益事業とされる不動産貸付業や駐車場業を営んでいる場合に、その事業用の土地や建物を売却することがあります。

もし売却によって利益が出たならば、この利益に法人税はかかるのでしょうか？　

 

　カンの良い人は、「収益事業に属する資産なのだから、売却して出た利益が出れば当然法人税がかかるだろう」と考えるでしょう。

これ自体は正解なのですが、必ず法人税がかかるのかというと、例外が存在するのです。

 

　その例外とは、「長期間保有していた資産の売却」です。

 

　＜法人税法 基本通達15-2-10＞によれば、次の損益については、収益事業に係る損益に含めないことができる（つまり、法人税は非課税）、としています。

 

　①　相当期間にわたり固定資産として保有していた土地、建物又は構築物の譲渡損益

　②　①のほか、収益事業の全部又は一部を廃止した場合の、その廃止事業に属する固定資産の譲渡損益

　

　そもそも、現行の収益事業課税制度においては、固定資産の値上がり益（すなわち、キャピタルゲイン）については、課税対象とすることを想定しておらず、もし課税するならば、収益事業の不随所得といえるものに限定する、という考え方をとっています。

なぜならば、公益用の固定資産の処分損益は無条件に非課税にしているのにも関わらず、同じ公益法人の保有資産の中で、たまたま収益事業に使われていた固定資産の処分損益には法人税をかける、というのは安定性に欠けると解されるためです。

 

　そこで１つの具体的な基準として、相当期間、すなわち、おおむね10年以上にわたって保有していた固定資産については、たとえ収益事業に属するものであっても、その処分損益に対して法人税をかけないことにする、というルールを設けているワケです。

 

　ただし、土地を売却するにあたって、区画形質の変更を加えたり、マンションを建設して分譲するなどのケースにおいては、その売却は「不動産販売業」として取扱います。

この場合には、その区画形質の変更やマンション分譲による付加価値に相当する譲渡益は非課税にならず、不動産販売業による所得として法人税がかかりますので、注意が必要です。

付加価値に相当する部分は、長期保有によるキャピタルゲインとは別個のものと捉えられるためです。

 

　また、上記②の収益事業廃止に伴う処分損益に関しては、おおむね10年を下回る保有期間であっても、収益事業に付随するものとは言い難いため、非課税とされています。

 

 

　お寺は古くから土地を保有し続けているケースが多く、その土地の元々の取得金額は今となっては分からないことのほうが多いでしょう。

その場合には、概算取得費の特例により、取得金額は売却による収入の５％とされるため、結果的に売却収入の95％部分が利益とされてしまいます。

ここに法人税がかかるとすれば、多額の法人税が発生することになってしまいます。

 

　しかし、10年以上前から保有しているものであれば、たとえ収益事業に属していても法人税はかかりません。

 

　知っておくだけで、安心できる知識です。

 

 

　横浜の税理士　杉田卓也