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こんにちは！横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『社長が会社に自宅を貸して法人税を節税？』です。

 

 

　オーナー社長さんが自宅を本店所在地として登記しているケースは多いと思います。

小規模なオーナー会社であれば、会社の事務所を別途設けずに、本店所在地である自宅にて仕事をすることも可能でしょう。

オーナー会社とオーナー社長の関係は、実質的には一体の関係と言えますが、法的にはそれぞれが別人格として取り扱われます。つまり、社長の自宅において会社の業務が為されているのであれば、社長が自宅の一部を会社に貸している、という状況になりますので、両者間で賃料の受払いをすることができます。

 

　例えば、住んでいる持ち家の一室を、会社事務所用として月額10万円で貸し付けるとします。すると、社長サイドには月額10万円（年間120万円）の不動産収入が、会社サイドには月額10万円（年間120万円）の地代家賃経費が発生することになります。

会社サイドは、法人税の計算上、年間120万円の地代家賃を損金としますので、その分節税ができます。

一方で、社長サイドには、年間120万円の不動産収入から必要経費を差し引いた残額を不動産所得として、所得税・住民税が課税されます。

 

　社長の所得水準が高く、不動産所得に対して課される税率が高い場合には、会社サイドでの節税額を上回る税金が発生することになってしまいますので、節税対策として失敗と言えるでしょう。

 

　ここで気を付けるべき点は、社長サイドに不動産所得を発生させないことです。

 

　不動産所得は収入から必要経費を差し引いて計算します。また、青色申告承認申請書を期限内に提出し、簡易帳簿を備えていれば、青色申告特別控除として10万円を控除することができます。

したがって、（年間賃料）　＜　（年間必要経費＋10万円）

であるならば、不動産所得は発生しないことになります。

 

　要するに、年間必要経費を計算した上でそれを少々上回る程度の賃料を設定しておけば、不動産所得は発生せず、無駄な税金を払う必要はなくなるワケです。

 

　必要経費として代表的なものは、建物の減価償却費・固定資産税・火災保険料・その他維持修繕費があげられるでしょう。これらを居住用部分と事務所部分とに合理的な基準（床面積等）で分け、事務所部分に対応するコストが不動産所得計算上の必要経費となります。

 

　自宅を会社に適切な賃料で貸し付ければ、所得税を発生させずして、法人税を節税できるのです。

 

 

 

　さて、上記節税に関して見落としてはならないポイントがあります。

 

　それは、居住用の自宅に係る住宅ローン控除や売却時の3,000万円控除です。

 

　住宅ローン控除・3,000万円控除いずれも、居住している部分に対してのみ適用があります。

つまり、事務所部分に対しては適用がないことに注意しなくてはなりません。

 

　例えば、毎年概ね30万円の住宅ローン控除を適用していた社長が、自宅の40％部分を事務所用として会社に賃貸するということになると、住宅ローン控除額は18万円（＝30万円×60％）に目減りしてしまう可能性があります。

※　ただし、措置法令第26条第6項の規定によれば、非居住用部分がある場合においては、

住宅ローン額×居住用部分割合により算出した金額（この計算結果をAとします。）をもって、住宅ローン減税の計算を行うこととされております。

つまり、そもそもの住宅ローン額が大きいため、非居住用部分を取り除いた結果であるAの金額をもってしても、なお住宅ローン減税限度額を上回るようなケースにおいては、（いずれにしてもMAXのため）適用できる住宅ローン減税の額に変わりがなく、実損が生じないこともあり得ます。（特に高額な中古物件の場合、そもそも住宅ローン減税の最高限度額が２０万円であるため、上記ケースに該当しやすいものと考えられます。）

 

また、売却時の3,000万円控除につきましては、仮に自宅の40％部分を事務所用として会社に賃貸しているならば、特別控除額は1,800万円（＝3,000万円×60％）に激減します。

 

　なお、居住用部分が概ね90％以上の場合には、その全体が居住用であるものとして特例措置を100％適用してOKとする通達が存在します。

（住宅ローン控除に関しては＜措置法 通達41－29＞、3,000万円控除に関しては＜措置法 通達31の３－８＞をご参照ください。）

 

　通達にならって住宅ローン控除をフル適用するならば、事務所用部分は最高でも10％までとなります。(要するに、法人サイドでの節税効果はほぼ見込めず、個人法人双方の良いとこどりはできないということです。)

住宅ローン控除は10年にわたって適用できる制度であり、その適用期間中の毎年末時点における居住判定が要求されますので、事務所部分の範囲設定には十分に気を付ける必要があるでしょう。

 

　一方で、3,000万円控除に関しては、あくまでも売却時点において居住判定をすることになります。

例えば、自宅一部を継続して事務所用として使っていたものの、売却の前に別途事務所用の場所を確保したため、売却時点における自宅は100％居住用だった、というケースでは、3,000万円控除をフル適用することができるのです。

したがって、売却の予定がないうちは自宅一部を事務所用として使用することで法人税を節税し、売却の予定が立った時点で100％居住用に戻すことができれば、3,000万円控除フル適用により譲渡所得税・住民税をも節税することが理屈上可能と考えられます。

 

 

　オーナー会社の税務においては、法人税・所得税・さらには相続税も含めてそれぞれが密接に絡み合ってきますので、多様な影響を見越した税務判断が求められます。

 

 

 

 

　横浜の税理士　杉田卓也