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こんにちは！横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『相続で賃貸ビジネスを引き継ぐ場合の落とし穴？』です。

 

 

　被相続人が賃貸ビジネスを営んでいた場合、相続によってその賃貸ビジネスを引き継ぐことがあります。ある程度の規模となれば、知識やノウハウがないと継続していくのは難しいかもしれませんが、小規模な物件で管理を業者に丸投げしてしまっているようなケースであれば、前者に比べてハードルは低くなることでしょう。

 

　賃貸ビジネスを引き継ぐことによって、定期的な賃料収入を得られるのであれば家計が助かりますし、相続税について注目すれば、その節税効果もメリットの一つとなります。

 

　相続税の節税効果とは、具体的には「小規模宅地等の特例」という制度を使って、土地の課税対象額を50％減額することを指します。

（節税効果の詳しいご紹介は、個人のｱﾊﾟｰﾄ･ﾏﾝｼｮﾝ建設は相続税対策として本当に有効？をご参照ください。）

 

　賃貸ビジネスを引き継ぐならば、上記の特例は漏れなく適用したいところですが、遺産分割のやり方を間違えると、特例を受けることができないという落とし穴があります。

 

 

　以下にその失敗例をご紹介します。

 

＜前提条件＞

①　被相続人は生前、賃貸アパートの貸付事業を営んでいた。

②　相続が発生し、賃貸用の建物と敷地を、相続人である妻Aと長男Bが引き継ぐことになった。

③　二次相続による相続税の負担を考えて、建物を妻Aが、敷地を長男Bが取得すべく遺産分割を行った。

④　小規模宅地特例の適用は、貸付事業の継続が要件となっているため、敷地を相続した長男Bが妻Aに対してその土地を貸し付けて地代を受け、妻Aが賃貸アパートの貸付事業を引き継ぐこととした。

 

　上記のようなケースでは、貸付事業用宅地の小規模宅地特例は適用できません。

 

一見すると、長男Bが妻Aに対して土地を貸し付けて地代を受けていますので、土地の貸付けという貸付事業を営むことになり、事業継続要件を満たすように思えます。

しかし、ここが落とし穴なのです。

 

　本特例において想定している貸付事業の継続とは、「被相続人の」貸付事業を引き継ぐ、ということを指しています。

 

　つまり、上記ケースにおいては、「被相続人の」貸付事業（すなわち賃貸アパートの貸付）を引き継いだのは妻Aですので、長男Bが相続した土地については、事業継続要件を満たさず、小規模宅地特例は適用できないことになります。

 

　従って、例えば賃貸物件のほかに自宅が相続財産としてあるならば、賃貸用の建物・敷地は長男Bが相続し、自宅の建物・敷地は妻Aが相続する、という遺産分割も考えられるでしょう。

限度面積との兼ね合いがありますが、自宅の敷地と賃貸物件の敷地の双方に、小規模宅地特例を適用することが出来るならば、賢い節税が可能となります。

 

 

　特例をよく知っている方からすれば、当たり前のことなのですが、なんとなくぼんやり制度概要を知っている程度だと、場合によっては遺産分割のやり方を失敗してしまうこともあり得ます。

一つのミスで相続税額は大幅に変わってしまいますので、気を付けておきたいところです。

 

 

　横浜の税理士　杉田卓也