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こんにちは！横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『個人のｱﾊﾟｰﾄ･ﾏﾝｼｮﾝ建設は相続税対策として本当に有効？』です。

 

 

　個人のアパート・マンション建設が過熱しています。銀行によるアパート融資の貸出残高が増大しており、企業向け融資よりも相対的に利回りの高い個人向け融資に注力しているトレンドが浮き彫りとなっています。

 

　なぜこれだけアパート・マンション建設が過熱しているのでしょうか？

　

　建設資金を低利で調達しやすい昨今の借入市場も一因ですが、それ以外に相続税の節税効果を期待していることが大きな理由です。

 

税制改正により平成27年１月１日以後の相続については、基礎控除額が改正前の60％に減額されました。

　すなわち、改正前は5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数により計算していましたが、改正後は3,000万円＋600万円×法定相続人の数によります。

 

　例えば相続人が妻・子２人の場合、改正前は8,000万円（＝5,000万円＋1,000万円×３）であったのに対し、改正後は4,800万円（＝3,000万円＋600万円×３）となり、実に3,200万円もの減額がされていることになります。

これによって改正後は相続税が発生するケースが増大しています。

 

　それでは、「相続税の節税効果」とは具体的にどういうことでしょうか？　

詳細を以下に説明していきます。

 

　相続税の計算方法をざっくりと言えば、相続財産の価値を評価し、その評価した金額に税率をかけて税額をはじき出す、というものです。

従いまして、相続財産の評価額を下げることができれば、当然ながら相続税額も下げることができます。

 

　例えば、相続財産の中に土地がある場合には、その土地の評価金額が高ければ、相続税の負担は重くなりますので、なんとかして土地の評価金額を下げることはできないものか、と考えるでしょう。

 

　そこで一つの節税手法として「アパート・マンション建設」があげられるわけです。

 

　土地の相続税評価額は、一般的には路線価×地積により計算しますが、これは自用地の場合です。

これに対し、土地の上にアパートやマンションを建設して、賃貸の用に供している場合、その土地は「貸家立付地」として評価することになります。

 

　具体的な計算方法は以下です。

 

　「貸家立付地」評価額＝自用地評価額－自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

 

　借地権割合を60％、借家権割合を30％、賃貸割合を100％とすれば、

　「貸家立付地」評価額＝自用地評価額－自用地評価額×60％×30％×100％

＝自用地評価額×82％

と計算できますので、評価額を自用地の概ね８割程度に引き下げることができます。

　

　なお、上記計算式中の賃貸割合については、一時的な空室は賃貸割合にどう含める？をご参照ください。

 

　さらに、「小規模宅地等の特例」を適用できれば、さらなる減額が可能です。この場合は、「貸付事業用宅地等」に該当しますが、詳細は以下の通りです。

　①土地を賃貸事業の様に供している場合において、

　②相続人が相続税の申告期限までに貸付事業を引き継いで営んでおり、かつ、

　③その土地を相続税の申告期限まで有しているならば、

土地の課税対象額を50％減額できる（200㎡以下の部分まで）、ことになります。

 

　従いまして、「貸家立付地」かつ「小規模宅地特例の適用有」の場合の評価額は

　自用地評価額×82％×50％＝自用地評価額×41％

と計算できますので、最終的には課税対象額を自用地の概ね４割程度まで引き下げることができるわけです。

 

　ここまではアパート・マンションを建設した場合の敷地部分についての取扱いを紹介しました。それでは、建設した建物部分についてはどう取り扱うのでしょうか？

 

　建物の相続税評価額は固定資産税評価額によるものとされております。

この固定資産税評価額は再建築価格から経年劣化による減価相当額を控除して算定されますが、新築の時点で実勢価格の５割を下回ることもあります。

 

　つまり、現預金で3,000万円もっているのと、3,000万円かけて建物を建てた場合とでは、現預金：相続税評価額3,000万円に対して、建物：相続税評価額1,500万円となり、この時点で1,500万円もの評価減ができることになります。

 

　さらに、アパート・マンションの場合は当該家屋は貸家の用に供されているわけで、評価通達によれば、相続税評価額は以下の通り計算されます。

 

　「貸家」評価額＝固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

 

　借家権割合を30％、賃貸割合を100％とすれば、

　「貸家」評価額＝固定資産税評価額－固定資産税評価額×30％×100％

＝固定資産税評価額×70％

と計算できます。

 

　固定資産税評価額が実勢価格の概ね５割程度とすれば、

　「貸家」評価額＝固定資産税評価額×70％＝実勢価格×35％

となりますから、結果的に3,000万円かけてアパート・マンション建設をしても、新築時点で相続税評価額はその約３分の１程度の1,050万円に抑えることができ、1,950万円もの評価減ができることになります。

 

　そして、アパート・マンション建設の資金を借入により調達している場合、借入金は相続財産の計算上、債務控除として遺産総額からマイナスすることができますので、これも相続税の軽減に一役買うこととなります。

 

　以上をまとめれば、自用地と現預金をもっている状態で相続を迎えた場合に対し、事前に自用地の上にアパート・マンションを建築していれば、

 

　①自用地　→　貸家建付地評価かつ小規模宅地特例により、自用地評価額×41％まで減額　

　②現預金　→　貸家評価により、建築実勢価格×35％まで減額

　③借入金　→　債務控除として遺産総額からマイナス

となり、大幅に相続税の節税が実現できることになるのです。

 

　従いまして、「相続税の節税のみに着目」すれば、アパート・マンション建築は有効な手段だと言えるでしょう。

 

 

　しかし、これに飛びついて直ちにアパート・マンション建築に乗り出すべきでしょうか？　

 

最も忘れてはならないことは、アパート・マンション事業の採算性です。

 

　当然のことながら、入居者がいてこそ賃料収入が発生し、賃貸ビジネスは成り立つものです。

アパート・マンションを建設したものの入居者の確保に苦労するようでは、投下資本を回収できない可能性が大いにあります。

　建設予定地の人口の推移、入居対象として狙う年齢層や家族構成、物件の売り・強み、競合他物件の状況、立地状況環境その他の綿密なマーケティングを実施した上で、経年劣化による家賃下落率・空室率を考慮に入れ、保守的に見積もって採算がとれるのかどうか、慎重に判断しなくてはなりません。

 

　全くの素人が簡単に手を出して成功するほど賃貸ビジネスは甘いものではないでしょう。

 

　相続税の節税にばかり気を取られてしまうと、肝心な賃貸ビジネスの採算性検証がおろそかになり、結果的には相続税を含めたうえでも何もせず現預金として持っていたほうが得だった、というケースは容易に起こりうるのです。

 

 

　厳しいようですが、自分に本当に賃貸ビジネスで成功できるほどのスキルがあるのかどうか、今一度冷静に考えてみるべきです。

甘い言葉でそそのかす業者は、ビジネスが失敗に終わった時、責任を取ってはくれません。

スルガ銀行問題で話題となったかぼちゃの馬車や、レオパレス問題をみてみれば、その危険性は明らかです。

 

 

　横浜の税理士　杉田卓也