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こんにちは！横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『隣地は倍出しても買え！は正しい？①』です。

 

 

　隣地は倍出しても買え！と聞くことがあります。自分の所有している土地の隣りの土地が売りに出るようなことがあったら、相場の２倍出してでも買うべきだという発想です。

これは、地続きの土地を手に入れることで、土地の価値が１＋１＝２ではなく、１＋１＝３以上になる可能性がある、という点に着目しているものです。

　不動産鑑定士でもなければ、本当にそれだけの価値増加があるのかどうか、判別することは難しいでしょう。

 

　そんなとき、相続税法上の資産評価方法を知っていると、土地の価値の目安を試算することができます。路線価が付されている宅地であれば、国税庁が発表する路線価を用いて、土地の相続税評価額を計算することができます。

また、時価：路線価＝1：0.8という割合になるのが一般的とされていますので、路線価による評価額が分かれば、その評価額を0.8で割り返せば、大まかな時価の目安を知ることができるワケです。（ただし、あくまでも一般論であり、地域や地価情勢によってバラツキがあることは確かですので、計算結果を鵜呑みにせず、一つの目安程度に考えておきましょう。）

 

　具体的に計算して、検証してみます。

 

 

＜前提条件＞

①　自己所有の土地（土地Aとする。）

　イ　路線価：235,000円／㎡

　ロ　地積：100㎡

　ハ　ほぼ整形地であり、間口が極端に狭い or 奥行きが極端に長い等の悪条件なし

　ニ　一路線に面している

 

②　隣りの土地（土地Bとする。）

　自己所有の土地のほぼ同条件

 

③　①＋②の一画地（土地Cとする。）

 

 

＜時価試算＞

①　土地A

　相続税評価額＝235,000円×100㎡＝23,500,000円

　時価＝23,500,000円÷0.8＝29,375,000円

 

 

②　土地B

　相続税評価額＝235,000円×100㎡＝23,500,000円

　時価＝23,500,000円÷0.8＝29,375,000円

 

 

③　土地C

　相続税評価額＝235,000円×200㎡＝47,000,000円

　時価＝47,000,000円÷0.8＝58,750,000円

 

　

　上記の試算からわかることは、A時価＋B時価＝C時価となっていることです。

つまり、１＋１＝２でしかなく、増分価値はないことがわかります。

これは、そもそもの土地A・土地Bが使いやすい形状の土地であったことに起因します。

もし、A・Bが単体では使いづらい形状の不整形地であったものが、両者が一画地となることで整形地になる or ２路線に面する or 建築しやすい地積になる（近隣土地の地積規模に比べて広くなる）等の好条件が生み出されるのであれば、結果は変わってきます。

その場合、１＋１＝３以上になることも考え得るでしょう。

 

　

　土地の利用状況が好転しない限り、隣地だからといって無条件に飛びつくことは危険だと言えます。不動産の取引価格は最終的には売り手と買い手の合意価格により決定されますので、取引にはある程度の相場観をもって望むことが重要でしょう。路線価から計算できる時価が万能というわけではありませんが、一つの目安として事前に知っておいて損はないハズです。

 

　もし、隣地を購入することによる価値増加が見込めるならば、その増加分を各単体土地の時価相当額にて按分計算する等の方法により、増分価値を含めた上での隣地の時価の目安を計算してみることをおススメします。

 

　土地の価値が上がる一方だった時代はとうに過ぎ去り、利便性の高い場所でない限り、土地の利用方法に困っているケースは多々あります。

使い道がなければ、固定資産税を支払うだけの負の資産になってしまう可能性もあるでしょう。

　相続税という観点からすれば、土地は現金で持っているよりも評価額が低くなりますので、節税になることは確かですが、まったく使い道がないのだとすれば、その投資は失敗と言わざるを得ません。土地は遺産分割がしづらい、納税資金の確保が必要などのデメリットもありますし、保有しているだけで固定資産税がかかります。

　隣地といえども、購入には慎重を期すことが賢明と思われます。

 

 

　横浜の税理士　杉田卓也