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杉田卓也税理士事務所

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隣地は倍出しても買え!は正しい?②

※ 以下掲載記事に関するメール等でのご相談はお受けしておりません。ご了承ください。

 

こんにちは!横浜の税理士、杉田卓也です。

今回のテーマは、『隣地は倍出しても買え!は正しい?②』です。

 

 

 隣地は倍出しても買え!は正しい?①というタイトルの記事にて、隣地といえども使い道がなければ、固定資産税を支払うだけの負の資産になってしまう可能性があると書きました。

これは要するに、隣地だから買っておいて損はないだろうと思い込み、(特段の使用計画もないままに)高値掴みしてしまうのは危険だという考え方をご紹介したものです。

 

 それでは同記事の前提条件のまま、差し当たってすぐに土地活用する予定はないにしろ、ひとまず自家用車を置く等によって自用地として使い、機会があればいつかは土地活用したり売却したりという可能性を考えているとしたら、どうでしょうか?

隣地購入をしたとした場合の固定資産税や相続税の取扱いを絡めて考えてみます。

 

 例えば自家用車を2台持っていて、1台当たりの月額駐車料が2万円とすれば、2台で月4万円かかります。年間にすれば48万円の出費ですが、購入した隣地に車を駐車すれば、この出費はなくなります。

 

 一方で隣地の固定資産税(固定資産税率が1.4%、都市計画税が0.3%)はいくらになるでしょうか?

一画地の更地は、商業地と同じ非住宅用地に該当します。家を取り壊して更地にしてしまうと固定資産税が高くなる、という話を聞いたことのある人も多いかと思いますが、これは住宅用家屋の敷地に認められる軽減措置(※)を受けられなくなるためです。

 

※ 軽減措置の具体的内容は以下のとおりです。

200㎡以下の小規模宅地の場合

→ 固定資産税の課税標準額:6分の1 都市計画税の課税標準額を:3分の1

200㎡超の部分
→ 
固定資産税の課税標準額が3分の1 都市計画税の課税標準額:3分の2

 

更地にしてしまうと軽減措置がゼロになり、固定資産税が軽減されていた頃の6倍近くなってしまうと思っている方が実は結構いるようなのですが、これは間違いです。

 

例えば横浜では、非住宅用地については、固定資産税評価額の最高3割を減免することになっています。

具体的に計算してみます。

 

<前提条件>

時価29,375,000円・相続税評価額23,500,000円・固定資産税評価額19,500,000円の隣地

→ 更地の年間固定資産税額=232,000円

(=19,500,000円×0.7×1.7%)

 

したがって、

年間駐車料 480,000円 > 年間固定資産税 232,000円 であり、固定資産税分を容易に回収できることが分かります。自家用車1台でトントンといったところですね。

 

 

 さらに言えば、やり方によっては隣地と現自宅敷地とをあわせて、一画の居住用敷地とすることも可能です。

すなわち、隣地を含めた土地全体に対して、住宅用地の軽減措置を受けることができるのです。

 

 そのためには、居住用敷地として土地全体を一体利用している状態を作れば良いワケなのですが、一体利用しているのかどうかの判断は明確な基準がなく曖昧です。

ですので、最低限以下を満たしておくべきだと考えます。

① 現自宅敷地と隣地の間にある塀やフェンスを取り払う等 → 外形を備える

② 実際に自家用車を駐車する等 → 実態を備える

 

 例えば横浜であれば、上記①・②を整えた上で、住宅用地異動申告書を管轄区役所に提出します。

申請に対する審査を経て、一体利用していると認められれば、隣地と現自宅敷地とをあわせた一画の居住用敷地に対して、住宅用地の軽減特例が使えます。

具体的に、軽減後の固定資産税(隣地部分)を計算してみます。

 

<前提条件>

時価29,375,000円・相続税評価額23,500,000円・固定資産税評価額19,500,000円の隣地

→ 軽減後の年間固定資産税額=65,000円

(=19,500,000円÷6×1.4%+19,500,000円÷3×0.3%

 

月額にして5,400円程度ですので、かなりの負担減となりました。

 

 

 固定資産税に加えて、相続税の計算上も大きな軽減措置があります。

国税庁HPタックスアンサーによれば、「所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を一画地の宅地とする。」とされています。

そして、その一画地の宅地が居住用に使用されており、その他要件を満たせば、小規模宅地特例を適用することができます。

 

具体的に、軽減後の相続税課税価格を計算してみます。

 

<前提条件>

時価29,375,000円・相続税評価額23,500,000円・固定資産税評価額19,500,000円の隣地

→ 軽減後の相続税課税価格=4,700,000円

(=23,500,000円×20%

 

つまり、現金で持っていたら29,375,000円の課税価格となるものが、土地に姿を変えることで4,700,000円の課税価格となり、実にその差額24,675,000円もの課税価格の減額ができるワケです。

 

 

 以上の試算を考慮すると、隣地に何らかの使用用途(および出口戦略)があるのであれば、税金面を含め一定のメリットはあるものと言えます。

ただし、私見ですが、節税メリットを考慮して相場よりも高く買うことは避けるべきだと考えます。まずは適正な時価ありきで、付随的に節税メリットがあるかもしれない、という発想を持つ方が賢明でしょう。

土地購入は安い買い物ではないので、事前シミュレーションを尽くして購入判断に役立ててみてください。

 

 

 

 横浜の税理士 杉田卓也

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